Cet article est une synthèse de ce que nous avons retenu de la table ronde “Comment atteindre le facteur 4 en rénovation de copropriété” qui s’est tenue durant le colloque “COPROPRIÉTÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE EN EUROPE” les 1er et 2 juillet 2010 à Paris.
Rappelons que le facteur 4 consiste à diviser par 4 notre consommation d’énergie et cette expression fait référence à l’engagement de la France de diviser par 4 nos émissions de Gaz à effet de serre à l’horizon 2050. (par rapport à 1990)
Des projets français mais également suisse allemand et autrichiens ont permis de voir les grandes lignes de la réhabilitation “passive”.
On y va ou on n’y va pas ?
“Quand le bâtiment va tout va” !
Le facteur 4 ne serait il pas la panacée pour sortir l’économie du marasme avec plusieurs milliards d’investissement et des milliers d’emplois à la clé?
Un intervenant a rappelé que notre objectif est plutôt de facteur 8 c’est-à-dire de passer de 240 consommation moyenne française à 15 KW/h/m2 ainsi les analyses devront être radicales mais les actions devront être mesurées car certains sites ne pourront pas arriver à BBC passiv ou minergie.
Par ailleurs une approche trop “petit bras” peut “tuer le gisement d’économie”.
“Si on fait simplement a peu près bien on fait mal car on s’interdira d’y revenir dans les 30 ans qui suivent”. Le retour sur investissement sera prohibitif.
Mieux vaut donc rénover partiellement mais que chaque composant soit de très bonne qualité et de décomposer les travaux en plusieurs étalées dans le temps. Malheureusement dans les copropriétés la règle qui s’applique aux subventions stipule une réalisation dans les deux ans ce qui n’est pas pour aider aux plans de travaux à long terme.
Combien de logements basse consommation ?
Passiv haus a certifié 10 000 bâtiment en Allemagne depuis 1996
En suisse ce sont 17 000 bâtiments qui ont été certifié.
Le standard de Minergie est aujourd’hui à 38 kWh/m2/an et Minergie Passiv est à 30 kWh.
Le financement
Inventer de l’argent
Un projet présenté par le PUCA (Plan d’Urbanisme Construction Architecture) mais non réalisé offrait une solution de financement originale mais peut être très courante dans quelques temps car c’est un moyen d’inventer de l’argent dans les zones ou le m2 est cher :
Le projet de réhabilitation durable est financé par une surélévation sur le toit de l’immeuble, une sorte de maison individuelle posée sur le toit dont la marge généré par la revente soit environs 700 000 euros couvrait les 720000 euros de coût d’isolation, de mise a dispositions de balcons, de m² supplémentaire, de système de chauffage.
Le projet n’a pas pu voir le jour car le bâtiment ne supporte pas les extensions (ou la sur élévation n’est pas autorisée par les règles d’urbanisme, un doute subsiste).
L’intervenant du PUCA annonce 50 à 100 000 euros par lots pour réhabiliter en facteur 4. Ce chiffre concerne plutôt les zones urbaines pour lesquelles le foncier atteint des prix élevés
(la taille moyenne d’un logement en collectif est de 66 m² source insee http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1202, Ce qui donnerait 700 à 1500 euros au m²).
Le fond travaux
Apparement un sujet qui tient à cœur le co-initiateur de la conférence, Bruno d’Hondt par ailleurs président de l’ARC
Le président de la plus grande copropriété bénévole du pays était présent pour expliquer comment fonctionnait sa résidence “Elysées 2” (4500 habitants 1450 e logements, 40 salariés, située à ??)
Depuis 1975 c’est un syndic bénévole qui gère la résidence. Chaque année c’est environs 1 millions d’euros de travaux qui sont engagés soit 760 à 1000 euros par lots.
Le fonds travaux a été accepté et les copropriétaires ont donc des appels de charge lissés dans le temps. La pro activité du conseil syndical dans la maintenance des bâtiments garantie que l’argent est utilisée à bon escient.
Les subventions
L’intervenant Passiv haus a précisé qu’on parlait en Allemagne plutôt de facteur 10 puisque les consommations sont ramenées de 150 à 15 kW/H/m2.
L’exemple présenté annonçait un budget de 1,1 ME pour une rénovation d’un immeuble de 5 étages. (nb de lots ?). 1500 euros de subventions par logement.
En Autriche c’est jusqu’à Renov jusque 800 euros de subvention au m² pour l’obtention du label PAssiv (48 000 euros pour 60m²…)
Les techniques
Les points communs sont souvent une solution solaire, des balcons extérieurs désolidarisés du bâtiment pour éviter les ponts thermiques.
L’intervenant Passiv Haus en Autriche a donné quelques lignes sur les techniques et conditions pour réaliser des travaux de facteur 10 :
Un accord du propriétaire, un fonds de réserve et des subventions. Le système inclus forcément une ventilation double flux. Ils ont une technique pour l’installer dans de vieux immeubles non prévus pour cela : Comme les immeuble n’ont pas les gaines ou la place pour mettre les gaines verticales d’extraction de l’air vicié et de réintroduction de l’air neuf réchauffé dans l’immeuble, ils font des gaines horizontales à partir des fenêtres, dans chaque appartement (cachées dans un faux plafond).
Les travaux comportent généralement 20cm d’isolant extérieur, 30 cm d’isolant en toiture, du triple vitrage et un travail sur les ponts thermiques. Les loggias/ balcons extérieurs sont fermés.
Les cheminées d’intérieures sont obligatoirement fermées. Le chauffage est un chauffage basse température.
Avec tout ça les coûts sont élevés, de l’ordre de 60% d’une construction neuve et parfois il est plus réaliste de détruire pour reconstruire que d’essayer d’améliorer un bâtiment qui conservera ses faiblesses structurelles.
Je ne connais pas le parc autrichien mais les photos montrées pour l’Allemagne et l’Autriche font souvent référence à des bâtiments construit dans l’après guerre d’un aspect très triste et d’une qualité qui semble moindre que nos immeuble des années 50. Ils ressemblent un peu a des mini HLM améliorés : même aspect des façades mais des bâtiments petits avec plus d’espace autour. Cela explique peut être la prédominance de l’isolation extérieures dans ces pays. Les façades n’ont pas de contraintes décoratives.
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