Aujourd’hui nous rencontrons Philippe Ricci, Directeur de la branche Gestion de Patrimoine Immobilier du groupe Socotec et Yves Renault Responsable de la région parisienne de la Branche Gestion du patrimoine.

Socotec est une très grande entreprise qui intervient dans différentes activités dans des domaines très divers.

Cet article fait partie d’une série consacrée aux prestataires de la rénovation écologique voir la note en fin d’article.

Le groupe Socotec oeuvre dans 8 Domaines Stratégiques d’activités
–          Construction
–          Equipements
–          HSE (Hygiène, Santé, Environnement)
–          Certification
–          Formation
–          Projets industriels
–          Consulting
–          Et bien sûr Gestion du patrimoine immobilier, branche que dirige notre interlocuteur

Et réalise des prestations de différents types :
–          Amélioration de la performance énergétique et maitrise des risques pour les bâtiments et lesleurs équipements.
–          Inspection
–          Diagnostic (constats, mesures)
–          Assistance technique ou accompagnement de projets.
–          Formation
–          Certification

Ces prestations tournent autour de quatre axes que sont :
La qualité (des biens et des organisations), la sécurité (incendie, personnes), la santé (Des occupants, des travailleurs, Plomb, amiante, Radon,  HSE), et l’environnement (installations classées Seveso) et ce qui découle du Grenelle comme les démarches H&E, HQE,  le respect de l’eau et de l’air.

Socotec c’est 4500 personnes dans le monde une présence dans 30 pays et 200 agences en France. Un chiffre d’affaire d’environs 430 millions.

“Les valeurs d’indépendance et de compétence sont très fortes chez nous. Nous avons 150 agréments. Nous nous devons donc d’être indépendants pour vérifier que les solutions des BET  sont en adéquation avec les objectifs de nos clients  dans le respect de ces certifications.” Précisent nos interlocuteurs.

Si nous avons rencontré Socotec c’est pour son offre d’audit de patrimoine qui va au delà de la simple étude thermique. C’est l’Audit 360° réalisé en partenariat avec le PACT le réseau associatif qui intervient fréquemment dans les opérations d’amélioration de l’habitat (OPAH)

Pouvez-vous nous présenter cet Audit 360°?

L’audit 360° c’est une offre en relation avec le PACT qui va au-delà de la simple étude thermique.
C’est une offre qui vient en réponse aux nouveaux textes en préparation du Grenelle 2 et qui institue un audit collectif obligatoire (DPE).
Cet audit va non seulement prendre en compte la direction énergétique  mais aussi la situation des ascenseurs, l’accès handicapé et les autres réglementations (incendies, …)

L’audit 360° s’inscrit dans le cadre plus général des certifications Habitat et Environnement établi par le Cerqual, organisme de certification.

Cette démarche vient du raisonnement suivant “Si je mets toutes mes économies dans les travaux d’amélioration énergétique, je ne pourrais prévenir les autres dépenses dues aux autres réglementations et au vieillissement du bien.” Chaque propriétaire a donc intérêt à connaitre les enjeux autre qu’énergétique de sa copropriété.

Comment se déroule cet audit 360 °?

1°) Le PACT réalise un audit sociétal et financier de la copropriété :
C’est-à-dire qu’il se pose les questions suivantes :

Qui sont les propriétaires ?
Quels projets futurs ont-ils pour leur habitation ? revente, conservation, location
En résumé : quelle est leur logique et leur volonté.

Puis il établi un profil financier pour voir leur capacité d’endettement.
Le PACT va ensuite chercher les aides auprès des collectivités et les autres aides possibles individuelles, qui pourraient financer le projet.

2°) Le diagnostic de l’immeuble réalisé par Socotec
Il détermine l’état de conservation des différentes parties sur les points suivants.
–       Sécurité
–       Accessibilité
–       Solidité
–       Confort (éclairage, propreté)
Identification des priorités

3°) L’audit énergétique
L’audit thermique en tant que tel. Il comprend aussi un volet relatif au comportement des habitants.
Cet audit donne lieu à trois scénarios qui sont eux même établis sur 3, 5 et 7 années.
–       Le scénario minimal
–       Le scénario facteur 4 : Objectif compatible avec l’Audit Ademe
–       Le scénario progressif : Il tient compte de la capacité financière des propriétaires pour essayer de les amener le plus loin possible en allongeant l’effort financier.

4°) La restitution se fait en deux étapes :
–       Une restitution au conseil syndical qui donne une première orientation
–       Puis une restitution en AG.
Le résultat se veut modulaire, dans une démarche globale d’accompagnement.

Quelle sont les retombées de cette offre ?

Nous ne communiquons pas de chiffre pour l’instant car nous sommes au début de la commercialisation de cette offre.
Il y a eut 10 résidences qui ont servi à la mise sur pied de l’offre.
Notre offre est maintenant relayée par la FNAIM dans le cadre de son opération  100 000 logements éco-rénovés.

Pourquoi réaliser aujourd’hui cet audit 360° alors que le “DPE” obligatoire ne le sera qu’à partir du 1er janvier 2012  et donnera 5 ans pour le réaliser ?

La loi obligera à un audit en vue d’inscrire un plan de travaux dans le cadre de la copropriété.
Les habitations qui auront réalisé un audit 360° seront ainsi en conformité avec la loi.
Par ailleurs ce qui est obligatoire est rarement subventionné … Une raison de plus pour se décider rapidement!

Ce qui nous amène à parler prix ….

Cette étude reste très raisonnable, de l’ordre de 60 à 180 euros par logement pour une vision globale de sa copropriété.
Les économies d’échelle sont très importantes puisqu’une intervention traite tous les sujets. Le déplacement est amorti. Une fois la collecte des informations effectuée le coût de traitement est limité.
Cet audit peut également être subventionné par les collectivités notamment dans les zones les plus défavorisées.

Quelle est la durée de réalisation ?

La prestation doit normalement se dérouler en deux mois, enquête incluse. Il n’y a pas de période de préférence.

Les audits sont parfois incompris et la restitution donne lieu à des discussions agitées lors des AG. Comment votre offre aborde-t-elle ce point ?

Le PACT dispose d’une entité qui traite les OPAH (Opération programmé d’Amélioration de l’Habitat) ils ont donc un savoir faire dans la présentation de ces informations.
Dès le départ les copropriétaires sont sensibilisés avec un questionnaire de prise de renseignement qui déclenche la curiosité.
La présentation finale est très soignée, très pédagogique.
Et puis les propriétaires ont une réponse sur tous les aspects de leur habitation.

Peut-on espérer que la réduction des charges qui va résulter des travaux recommandés permettra de financer ces travaux ? Autrement dit que les travaux s’autofinancent ?

Malheureusement nous ne sommes pas dans les mêmes ordres de grandeur. De plus l’objectif n’est plus de réduire les charges mais de maintenir la valeur du patrimoine. (En dehors des zones telles que le centre parisien ou les centres villes surcotés).

Il faut aussi prendre en compte l’économie de charges par rapport au seul surcout de la performance énergétique au-delà des travaux de confort, de conservation et de mise en sécurité incompressibles parfois révélés par notre audit global. Les temps de retour sont alors nettement plus courts

Par exemple les jeunes propriétaires ont besoin d’une plus values pour racheter un autre bien plus grand. Ils doivent donc veiller à la valeur future de leur bien sur le marché.

Les locataires eux comparent le total” loyer+charge”. Moins de charges c’est donc un revenu plus élevé pour le propriétaire.

Et puis une copropriété qui a réalisé un audit 360° c’est un gage de sécurité pour le vendeur et l’acheteur.
Les deux ont une vision beaucoup plus claire du bien. La transaction à toutes les chances de bien se passer. L’acheteur est rassuré et le vendeur peut même tirer bénéfice de cette connaissance qu’il apporte au vendeur.

Comment les syndics réagissent à votre offre ?

Selon nous ils souhaitent rester dans le processus d’évolution du patrimoine. C’est leur rôle que de demeurer l’interlocuteur de la copropriété ce que la FNAIM a saisi en intégrant notre démarche dans son programme 100.000 logements éco-rénovés.
Par ailleurs la gestion des réparations au coup par coup coûte chère et ne fait que limiter la dégradation alors que la mise en place d’un plan pro actif va au contraire rehausser la qualité du bien pour une somme moindre.

Quelle sont les étapes suivantes après l’audit ?

– Nous pouvons établir les documents d’appel à devis
– Réaliser la comparaison technique des offres avec une grille d’évaluation en fonction des critères des propriétaires tel que la nuisance, la durée acceptable du chantier, l’importance de certains aménagements par rapport à d’autres, etc.
– Cela nous permet d’établir une grille de sélection,
– Elle conduit au choix du prestataire,
– Et bien sûr nous pouvons assurer derrière le suivi administratif des travaux,
– Puis en fin de chantier le contrôle des travaux,
– La vérification de la performance énergétique atteinte,
– Et enfin le suivi de l’exploitation pour vérifier que les contrats d’entretiens sont bien effectués.

Que pensez-vous du marché ? Les français sont ils prêt à se lancer dans une telle démarche ?

Je pense que le Grenelle est une formidable opération de sensibilisation.
Le sujet environnement est repris dans tous les domaines que ce soit par exemple  l’habillement, l’alimentation ou l’automobile. Le logement ne fera pas exception. C’est une tendance de fond qui va s’imposer. Le consommateur y est favorable.
Par ailleurs dans le logement les gens se sont endettés fortement pour acheter. Jusqu’à présent la revente garantissait de pouvoir acheter plus grand pour accompagner l’évolution de la famille mais maintenant ce n’est pas aussi sûr. Il faudra prendre soin de son patrimoine si l’on ne veut pas qu’il se déprécie.

Ensuite pour les mêmes raisons financières, l’augmentation des charges n’est souhaitée par personne et s’il peut y avoir un moyens de les réduire alors les propriétaires se lanceront dans ce genre de travaux.

Nous remercions Philippe Ricci et Yves Renault d’avoir répondu à nos questions et si vous êtes prêt à vous lancer dans un audit 360°,  consultez le site

http://www.audit-360.fr/Devis-en-ligne

Note déontologique

– Cet article fait partie d’une série d’interview de professionnels du bâtiments et d’énergies renouvelables.
– Le point de vue présenté ne reflète pas forcément celui de la rédaction de VertDurable.
– La présentation de la société n’a fait l’objet d’aucune rémunération.
– Les liens vers les sites des professionnels ne sont pas rémunérés ou payants.
– Nous réalisons le choix des photos.
– Si vous êtes un professionnel de la rénovation « durable » et « nouvelles » énergies votre témoignage nous intéresse, contactez nous.

Tags: Audit thermique, copropriétés, diagnostic thermique, étude énergétique, étude thermique